Kleiner Leitfaden für den Erwerb von Immobilien

Bei dem Kieler Immobilientag der Notarkammer, Rechtsanwaltskammer und Steuerberaterkammer aus Schleswig-Holstein informieren Rechtsanwalt Klaus Reese, Rechtsanwalt und Notar Cord Plesmann sowie Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Peter Zimmert über alles Wichtige rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien.

Wer eine Immobilie kauft, muss ganz genau hinschauen, schließlich soll es nicht zu unangenehmen Überraschungen kommen. Daher ist vor Abschluss eines Kaufvertrages stets eine umfassende Prüfung notwendig.

Verkäufer und Eigentümer sollten identisch sein
Wer bei Überprüfung des Grundbucheintrages auf einen anderen Namen stößt, sollte vorsichtig sein. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Eigentümer verstorben ist und die Erben die Immobilie veräußern. Es kann auch sein, dass der Verkäufer das Objekt selbst erst kürzlich erworben hat und die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist. In jedem Falle ist eine weitere Prüfung durch einen Anwalt bzw. Notar zwingend erforderlich.

Angegebene und tatsächliche Immobiliengröße
Die Überprüfung der Wohnfläche ist unverzichtbar. Bei einem Neubau ist besondere Vorsicht geboten, da Planung und Bauausführung häufig voneinander abweichen. Dabei stellen Unterschiede über 3% einen Mangel dar. In den Bauträgerverträgen finden Käufer Vereinbarungen über eine mögliche Minderung des Kaufpreises.

Zubehör schriftlich festhalten
Ein häufiger Streitpunkt bei Immobilien ist das Zubehör. Bei Neubauten kann es der Baubeschreibung entnommen werden. Sonderwünsche der Käufer sollten detailliert in den Kaufvertrag übernommen werden. Auch bei gebrauchten Immobilien ist im Kaufvertrag zu regeln, was beim Verkauf in der Wohnung verbleibt (z.B. Einbauküche).

Belastungen des Wohneigentums prüfen
Wer eine Immobilie kauft, möchte ein lastenfreies Objekt sein Eigen nennen. Daher sollte vorab kontrolliert werden, welche Belastungen vorliegen und ob diese vor dem Kauf zu beheben sind. Beispiele für solche Belastungen sind Auflassungsvormerkungen im Grundbuch, die auf einen schon abgeschlossenen Verkauf hindeutet, Grunddienstbarkeiten wie Überfahr- oder Betretungsrechte sowie Sicherungshypotheken des Verkäufers auf das Objekt. Bei Vormerkungen und Hypotheken muss der Käufer vor Vertragsabschluss auf Löschung der Belastungen bestehen.

In bestehende Mietverträge einsehen
Beim Kauf eines vermieteten Objektes muss stets der Mietvertrag überprüft werden. Im Falle eines beabsichtigten Eigenbedarfs muss die Kündigungsfrist beachtet werden. Besondere Probleme ergeben sich, wenn das Hausanwesen in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde und der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt schon bestand. In diesem Fall gilt ein Kündigungsschutz von mindestens drei Jahren. In einigen Gemeinden mit Wohnungsnot kann diese Frist bis auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Bezahlung öffentlicher Abgaben kontrollieren
Grundeigentum ist mit erheblichen öffentlichen Abgaben wie Erschließungsbeiträgen belastet. Bei einem Neubau werden die Erschließungskosten meist vom Verkäufer getragen. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers kann allerdings der neue Eigentümer mit den Kosten belastet werden. Daher ist vor dem Kauf zu prüfen, ob die öffentlich-rechtlichen Abgaben bezahlt wurden. Bei Bestandsimmobilien hingegen können Abgaben für Sanierungsmaßnahmen anfallen. Es ist ratsam vor dem Erwerb mit dem Verwalter oder der zuständigen Behörde zu sprechen.

Darüber, was beim Kauf einer Immobilie weiterhin zu beachten ist, informieren die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer und Notarkammer sowie die Steuerberaterkammer Schleswig-Holstein auf einer Veranstaltung unter dem Titel „Fallstricke bei Kauf und Verkauf des Eigenheims“.

Die Veranstaltung findet statt am 26.10.2011, von 18:00 Uhr bis ca. 20:00 Uhr im Schleswig-Holsteinischen Landtag, Schleswig-Holstein-Saal, Düsternbrooker Weg 70, 24105 Kiel. Um Anmeldung wird gebeten bei: Andrea Zaszczynski, Pressestelle Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer, Telefon: 040/41 32 700, info@srh-pr.de. Der Eintritt ist frei!